Приобретение недвижимости: приобретение недвижимости — это… Что такое приобретение недвижимости?

приобретение недвижимости — это… Что такое приобретение недвижимости?

  • приобретение компании
  • приобретение посредством акций

Смотреть что такое «приобретение недвижимости» в других словарях:

  • инвестиции; капиталовложения; приобретение недвижимости — Использование капитала с целью получения дополнительных средств либо путем вложений в доходные предприятия, либо с помощью участия в рискованном проекте, направленном на получение прибыли. Термин инвестиции может относиться к финансовым… …   Финансово-инвестиционный толковый словарь

  • Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости — Ипотечная программа «Залоговая недвижимость» предназначена для покупки жилого или нежилого помещения, которое находится в залоге (ипотеке) у банка кредитора, или помещения, которое находится на балансе банка после обращения взыскания на него. В… …   Банковская энциклопедия

  • Пузырь на рынке недвижимости — В этой статье не хватает ссылок на источники информации. Информация должна быть проверяема, иначе она может быть поставлена под сомнение и удалена. Вы можете отредактировать эту статью, добавив ссылки на авторитетные источники …   Википедия

  • Лизинг недвижимости — приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанной арендатором недвижимости у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для… …   Жилищная энциклопедия

  • Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… …   Энциклопедия инвестора

  • ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ СОБСТВЕННИКОМ НАХОДЯЩЕЙСЯ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ И ПОСЛЕДСТВИЯ УТРАТЫ СОБСТВЕННИКОМ НЕДВИЖИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ — в соответствии со ст. 265 ГК собственник здания, сооружения и другой недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.… …   Юридический словарь современного гражданского права

  • Фонды недвижимости — Содержание 1 Определение 2 Разновидности 2.1 Классы недвижимости …   Википедия

  • ГОСТ Р 54964-2012: Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости — Терминология ГОСТ Р 54964 2012: Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости оригинал документа: 3.35 «серые» стоки: Канализационные стоки, образующиеся после купания, мытья посуды и стирки. Определения термина из разных… …   Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

  • Получение, приобретение земельных участков для жилищного строительства — застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов …   Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

  • Ипотека — (Mortgage) Определение ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Информация об определении ипотеки, возникновение и регулирование ипотеки Содержание Содержание Основания возникновения ипотечного кредита и ее регулирование Ипотека в силу… …   Энциклопедия инвестора

  • Недвижимость — (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание – это вид имущества,… …   Энциклопедия инвестора

Как приобрести недвижимость безопасно и выгодно — Рынок жилья

Покупка квартиры сопряжена с рисками, которые ложатся на плечи покупателя. Необходимо отнестись к сделке максимально ответственно, ведь речь идет часто о единственном жилье и самой крупной покупке в жизни человека. К сожалению, довольно большой процент сделок по приобретению недвижимости расторгается судами по различным основаниям.

С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.

Поиск вариантов, просмотры, торги

Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.

На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.

Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.

Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.

Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты. Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.

Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.

Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.

Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.

Готовимся к сделке

Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.

Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.

Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.

Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.

Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента. Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.

Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.

Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.

Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.

Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.

На что обратить внимание

Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах. Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.

На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?

  • Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
  • Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
  • Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
  • Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
  • Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
  • Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
  • История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
  • Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
  • От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
  • Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
  • Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.

Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание. Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.

Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег

  • Покупать объект без проверки.
  • Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
  • Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
  • Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
  • Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
  • Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
  • Покупать у недееспособных лиц.
  • Вносить большой задаток, аванс.
  • Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
  • Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
  • Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
  • Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
  • Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
  • Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
  • Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
  • Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.

Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.

Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры. Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.

Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.

Расчеты

Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.

Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.

Доверьтесь профессионалам

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.

Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.

В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту. В этом вопросе может помочь адвокат, риэлтор, юрист. Лучше, если все это есть в одной компании.

Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.


Автор материала:

Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк

Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».

Тел.: (812) 741-60-05, 8 (905) 200-66-44. Сайт www.advocat-n.ru


Текст: На правах рекламы    Фото: jcomp — ru.freepik.com   

Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги

Приобретение квартиры – невероятно волнительный и довольно трудоемкий процесс, как с практической, так и с психологической точек зрения. Сайт «РИА Недвижимость» решил напомнить вам шесть главных правил покупателя жилья, которые помогут вам не только сохранить нервы, но и защитить свои интересы и права.

Проверяйте правоустанавливающие документы

При покупке квартиры всегда лучше обращаться к профессионалам рынка, настаивает руководитель управления реализации объектов недвижимости ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Сергей Конюхов. Впрочем, если покупатель все же решил действовать самостоятельно, тогда эксперт советует ему полностью проверять сделку, начиная с правоустанавливающих документов.

«Если говорить о первичном рынке, обязательно нужно уточнить историю застройщика, как давно он на рынке, в порядке ли у него документы на землю, на строительство. Посмотрите, все ли нормально у него с исходно-разрешительной документацией: для этого нужно выписать номер договора аренды на землю, либо номер свидетельства на землю, и сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)», — объясняет собеседник агентства. Из ЕГРП в течение двух дней вам должны выдать справку о том, что земля находится у застройщика либо в собственности, либо в аренде, что подтвердит достоверность предоставленных документов и право организации вести строительство на этом участке.

Конюхов обращает внимание на то, что необходимо проверить название и реквизиты застройщика в разрешении на строительство и в проектной декларации. «Они должны соответствовать друг другу – в проектной декларации указывается то же юридическое лицо, что и в разрешении на строительство», — уточняет он. Также стоит проверить разрешения на присоединение к сетям коммуникаций.

Если продажа квартир идет по требованиям закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то, по словам эксперта, лучше попросить у застройщика для ознакомления весь пакет документов в соответствии со статьями 20 и 21 этого закона, которые регламентируют состав обязательной документации о застройщике и о проекте строительства.


Четыре важных совета тем, кто покупает жилье на побережье >>>

Контролируйте «чистоту сделки»

В случае сделок на вторичном рынке руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость» советует обратить внимание на то, на каком основании квартира досталась собственнику, кто в ней был прописан ранее. Основанием, на котором квартира досталась собственнику, может служить ранее заключенный договор купли-продажи квартиры, где, кстати, должны быть указаны и предыдущие владельцы жилплощади. Также подобным основанием могут быть договоры, которые заключаются при приобретении квартиры в новостройке, замечает Конюхов.

При покупке квартиры на вторичном рынке также важно получить техпаспорт БТИ. «Обратите внимание на его актуальность, так как данные быстро устаревают. Паспорт БТИ бессрочный, но комиссия по технической инвентаризации квартир должна проходить раз в 5 лет. Если инвентаризация проводилась более 5 лет назад, то нужно обновить его в территориальном бюро технической инвентаризации, которое располагается в округе проживания заявителя», — инструктирует эксперт.

Собеседник агентства советует покупателю также в обязательном порядке проверить задолженности за квартиру. «Требуйте у продавца выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета, а также квитанции по уже оплаченным коммунальным услугам за прошедшие периоды. Внимательно осмотрите счетчики на предмет пломб», — поясняет он.


Особое внимание, по словам Конюхова, стоит обратить на наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей. По закону, дети должны быть выписаны из продаваемой квартиры и сразу же вписаны во вновь приобретенную, причем желательно, чтобы она была больше по площади, чем предыдущая. В 2013 году были ужесточены правила оборота квартир, и теперь в соответствии с ними органы опеки в обязательном порядке согласовывают сделки купли-продажи недвижимости.

Будьте внимательны к представителю собственника

Особенно внимательно стоит отнестись к квартирам, которые продают по доверенности, замечает Конюхов. «У представителя должны быть заверенные нотариально полномочия по ведению сделки, включая подписание договора купли-продажи и получения денежных средств», — замечает он.


Не забывайте, что в компетенцию риелтора могут не входить постпродажные аспекты сделки: передача ключей, въезд или выезд из квартиры, отсрочки, заниженная стоимость договора.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не нужно стесняться просить у собственника справку о его психическом здоровье, во избежание проблем в будущем. Ведь сделка, заключенная с человеком, у которого есть психические отклонения, может быть признана недействительной, замечает руководитель управления реализации ОАО «Главмосстрой-недвижимость».

7 советов для россиян, которые в первый раз покупают жилье за рубежом :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем о том, на что обращать внимание новичкам, которые решили приобрести дом за границей

Фото: Станислав Тихомиров/ТАСС

Некоторые россияне хотят купить недвижимость за рубежом. Одни стремятся инвестировать свои накопления для получения пассивного дохода, другие хотят использовать квартиру или дом в качестве дачи, третьи планируют переезд или покупают в мировых столицах жилье для своих детей.

Этим летом россияне проявили повышенный интерес к недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, США и Германии. Мы сделали подборку из 7 самых популярных экспертных рекомендаций, которые помогут купить жилье за рубежом.

1. Узнайте о стране как можно больше

В первую очередь необходимо посетить страну, в которой планируется покупка. А еще лучше — пожить там какое-то время. «Как минимум, это поможет быстрее определиться с критериями поиска, как максимум — сразу выбрать объект», — объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. К тому же, если планируется ипотека, можно заранее подготовить документы и во время поездки подать их в банк.

«Если вы хотите сдавать жилье, то стоит ознакомиться с нюансами налогообложения — как на недвижимость, так и на доход от аренды. Заранее проверьте, есть ли у страны заключенный с Россией договор об избежании двойного налогообложения», — советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Все вопросы можно прояснить путем консультации с риелторами и юристами. Также есть смысл лично пообщаться с собственниками недвижимости в данном регионе, рекомендует президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

При выборе недвижимости для постоянно проживания проводится более глубокий анализ. Особенно тщательно изучается инфраструктура района, в котором находится объект. «Речь идет об уточнении состава населения и уровня развития социальной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с этим выясняется отношение местного населения к иностранцам», — комментирует Станислав Зингель.

Важно также узнать о возможностях рынка труда и иммиграционном законодательстве страны. «В части приобретения жилья иностранными гражданами могут быть установлены как ограничения, так и разные бонусы. Например, упрощенный порядок приобретения вида на жительства или гражданства при покупке недвижимости», — рассказывает адвокат, эксперт по судебной защите Тарас Котосин.

2. Проанализируйте риски

До принятия решения о покупке жилья за рубежом следует оценить свои финансовые возможности: хватит ли средств на покупку и содержание такой недвижимости, есть ли риск сокращения ваших доходов. «Может оказаться, что экономически целесообразнее и проще не покупать «зарубежную дачу», а просто арендовать ее в случае необходимости. Если выгоды от приобретения жилья окажутся весомее, то сделку заключать действительно стоит», — говорит Станислав Зингель.

«Перед оформлением сделки необходимо оценить последующую стоимость владения. Налоги, коммунальные платежи и мелкий ремонт могут обойтись в сумму, которую вы не готовы выплачивать», — рекомендует эксперт Prian.ru Филипп Березин.

3. Посмотрите объект перед покупкой

По оценке Prian.ru, около 2-3% сделок совершаются удаленно. Однако покупать жилье дистанционно эксперты не рекомендуют. «Изучите его потребительские характеристики, посетите в дневное и вечернее время. Очень важно понять, ликвиден ли приобретаемый объект — как с точки зрения дальнейшей перепродажи, так и с точки зрения аренды», — объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России Юлия Овчинникова.

Отправляясь на просмотр, сформулируйте 8-10 основных параметров, по которым будете сравнивать все варианты. Составьте свою таблицу, чтобы потом было проще анализировать, советует Филипп Березин. Обратите внимание на техническое состояние объекта, наличие необходимых коммуникаций, придомовую территорию. «Обязательно самостоятельно убедитесь в отсутствии существенных недостатков. Если возникают сомнения, можно также обратиться к специалистам, которые оценят недвижимость», — советует Владимир Старинский.

При этом ехать на просмотры лучше уже с небольшой денежной суммой, которую при необходимости можно оставить в качестве задатка. «Особенно это актуально для разогретых рынков. В Германии хорошие объекты продаются за несколько дней, поэтому решение нужно принимать как можно быстрее», — рассказывает Марина Филичкина из Tranio.

При покупке курортной недвижимости, основное внимание обращают на близость объекта к морю или горнолыжным курортам, качество пляжей, чистоту воды, температуру воздуха. Значимыми становятся конструктивные особенности жилья — наличие террас или лоджий с хорошими видовыми характеристиками. Большим плюсом является близость расположения международных аэропортов, рассказывает Станислав Зингель.

Выбирая жилье в мегаполисе, покупатели изучают состав населения района, наличие рядом с домом парков, школ, остановок общественного транспорта и паркингов для автомобилей. Их интересует информация о сетях розничной торговли, качестве и стоимости услуг ЖКХ, наличии смога и уличного шума. Близость метро и отсутствие автомобильных пробок становится важнее близости международного аэропорта.

4. Узнайте о дополнительных платежах

К цене объекта можно сразу прибавить до 12% на сопутствующие расходы, говорит эксперт Tranio Марина Филичкина. К ним относятся перевод документов, открытие счета в местном банке, оплата услуг риелтора и нотариуса.

Не стоит забывать и о расходах, сопутствующих заключению сделки купли-продажи. «Может быть предусмотрен единоразовый сбор, величина которого зависит от цены договора. Например, на Кипре уплачивается налог на регистрацию права собственности — от 3 до 8% от стоимости жилья, а также гербовый сбор в размере 0,15-0,2%», — рассказывает Владимир Старинский.

Эксперт по судебной защите Тарас Котосин перед покупкой советует проводить независимую оценку недвижимости. «Даже если вы разбираетесь в средних ценах на жилье в данной стране, оценка не помешает — это избавит вас от неприятных сюрпризов в будущем. К тому же эта оценка пригодится, если впоследствии вы решите продать недвижимость», — объясняет он.

5. Забудьте про заочный торг

Договариваться о скидках лучше всего не заранее, а уже по итогам просмотров. Это еще одна причина, почему стоит проводить независимую экспертизу объекта, считает руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина. «В этом случае у потенциального покупателя появятся убедительные основания для снижения цены. Заочный торг отпугивает продавцов и агентов», — добавляет она.

6. Выберите способ оплаты

Далее необходимо определиться с финансированием покупки и продумать все нюансы оплаты. Как вы будете переводить деньги за недвижимость? С какого счета? Станете ли привлекать ипотечные кредиты, если такая возможность предусмотрена в выбранной стране?

Скорее всего, понадобится открыть счет в иностранном государстве, а это не всегда простая процедура. Во-первых, на нее потребуется время. Во-вторых, необходимо будет подготовить определенный пакет документов. Не стоит забывать и о том, что резидент России, открывший счет за рубежом, должен уведомить об этом Федеральную налоговую службу России, предупреждает адвокат Тарас Котосин.

Нередко для приобретения недвижимости за границей используются кредитные деньги. Поскольку после рассмотрения заявки банк может отказать в выдаче займа, покупателю следует заранее продумать свои действия. Например, прописать в договоре возврат средств, если заемщик отдает первоначальный взнос до одобрения кредита, советует управляющий Владимир Старинский.

7. Не экономьте на услугах специалистов

Не стоит пренебрегать помощью юристов и риелторов. Они проверят «чистоту» объекта, чтобы обезопасить покупателя от всевозможных рисков — будь то переплата или покупка объекта с обременениями. «Полная проверка включает четыре вида экспертизы: юридическую, техническую, финансовую и налоговую. Ее проводят инвесторы в доходные объекты. Покупатели жилой недвижимости, в свою очередь, могут ограничить круг вопросов, на которые хотят получить ответ», — рассказывает Марина Филичкина.

При покупке жилья на первичном рынке следует изучить прописанные в соглашении сроки сдачи объекта, а также ответственность застройщика в случае задержки исполнения обязательств. «Если же вы приобретаете недвижимость на вторичном рынке, то обращайте внимание на отсутствие на ней долгов. Велика вероятность, что оплачивать их в итоге придется новому собственнику», — говорит Владимир Старинский.

С особой тщательностью нужно изучить документы, касающиеся перехода права собственности. Для этого лучше всего обратиться к адвокатам, которые смогут объяснить все нюансы. Не стоит надеяться только на себя и свое знание языка, так как это может привести к большим проблемам в будущем, предупреждает Тарас Котосин.

Юлия Овчинникова из Savills рекомендует поручить поиск жилья и заключение сделки проверенным риелторам с большим опытом работы и положительными рекомендациями от клиентов. «Тщательно анализируйте все данные и не совершайте эмоциональных, не подкрепленных разумными доводами приобретений. Покупка недвижимости за рубежом — это серьезный шаг, который требует ответственного и взвешенного подхода», — добавляет она.

Как получить ВНЖ за покупку недвижимости в Европе :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем о возможностях, которые дают госпрограммы по инвестициям в недвижимость в европейских странах, об их стоимости и условиях получения

Многие страны разрабатывают различные программы, которые дают возможность получить вид на жительство (ВНЖ) и даже гражданство через инвестиции в недвижимость (жилую, коммерческую и землю). Программы в каждой из стран имеют свои особенности и требования к приобретаемой недвижимости.

Редакция составила рейтинг стран Европы с самым низким порогом входа в такие программы на основе исследования международной компании Henley & Partners, которая занимается планированием места жительства для частных клиентов, а также является советником правительств различных стран при разработке и внедрении таких программ.

Рейтинг доступных программ в Европе

Одни из самых доступных программ для получения ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость сегодня действуют в Греции и Латвии. Входной билет для заявителей составляет €250 тыс. Далее следует популярные среди российских инвесторов Мальта и Кипр — €270 тыс. и €300 тыс. (без учета НДС) соответственно. Недавно такая программа появилась и в Черногории. За инвестиции в недвижимость в размере от €250 тыс. (плюс €100 тыс. пожертвований в госфонд) можно сразу получить гражданство страны. Более высокий порог входа в госпрограммы получения ВНЖ в популярных среди россиян Испании и Португалии — €500 тыс.

Какие возможности дают инвесторам

Вид на жительство в любой стране предусматривает получение определенных прав — проживание, право на работу, налоговое резидентство и возможность купить недвижимость. Паспорт не выдается, гражданство можно оформить спустя несколько лет, но открывается безвизовый въезд во многие страны. Россияне проявляют серьезный интерес к таким миграционными программам, которые дают возможность получения второго паспорта, вида на жительство, а также ведения бизнеса и получения иностранного образования, отмечают в Henley & Partners.

Подобные программы есть в ряде курортных стран в Европе, и этим они особо привлекательны для россиян, так как имеют в том числе хороший инвестиционный потенциал, отмечают в международных консалтинговых компаниях Savills и Knight Frank. В кипрской девелоперской компании Leptos Estates подчеркивают, что такие программы пользуются большим спросом со стороны граждан России и стран СНГ, некоторые застройщики в своих проектах даже закладывают квартиры или виллы, по стоимости подходящие для вхождения в инвестиционную программу. По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, в 80% случаев участники таких программ — бизнесмены средней руки, которые хотят обеспечить хорошее будущее своим детям (возможность проживания, образования на территории Европы).

  • не менее €250 тыс.

В Греции действует Golden Visa Programme, которая позволяет получить ВНЖ при покупке недвижимости на сумму не менее €250 тыс. (один или несколько объектов) либо арендовать самостоятельно или на условиях таймшера жилье минимум на десять лет. ВНЖ можно продлять каждые пять лет при сохранении первоначальной недвижимости или приобретении другой за аналогичную стоимость. Вид на жительство позволяет заниматься бизнесом, при этом не обязательно постоянно проживать в стране, недвижимость можно сдавать в аренду.

На гражданство обладатели Golden Visa могут подать по истечении семилетнего срока. Для этого необходимо проводить значительное время в Греции и сдать экзамен на знание языка. Заявитель может включить в программу детей-иждивенцев (до 21 года) и родителей-иждивенцев заявителя и супруга. Процедура комплексной проверки на благонадежность в сравнении с другими странами рейтинга программ ВНЖ через инвестиции менее строгая, а программа отличается гибкостью в типах приобретаемой недвижимости, отмечают Henley & Partners.

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank:

— Россияне охотно приобретают недвижимость в Греции. Преимущественно это связано с желанием граждан нашей страны получить «золотую визу», которая поможет им свободно перемещаться по странам Евросоюза и находиться в Греции неограниченное количество времени. Для получения ВНЖ выбор россиян падает в основном на небольшие апартаменты или маленькие виллы. Вариант с апартаментами чаще всего рассматривается в Афинах, потому что за счет непрерывного туристического потока такую недвижимость легко сдать в аренду. Виллы, в свою очередь, приобретают на Крите или других островах, поскольку в этих локациях они дешевле.

Программа ВНЖ в Латвии действует с 2010 года и была популярна среди россиян из-за своего низкого порога входа. В 2014 году латвийские власти увеличили размеры инвестиций, что сделало ее менее привлекательной. Тем не менее они не так высоки по сравнению со многими европейскими странами, где действуют программы получения ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость.

Сегодня требование латвийской программы для получения ВНЖ — покупка недвижимости на сумму от €250 тыс., а также разовая госпошлина в размере 5% от стоимости объекта. Также заявитель должен подтвердить доход в размере €12,9 тыс. в год для одного основного заявителя, €17,2 тыс. в год для семейной пары. Если семья с одним ребенком — то €19,8 тыс. в год.

Заявку рассматривают от месяца до трех. ВНЖ выдают на пять лет, его необходимо ежегодно обновлять. Требований к минимальному сроку пребывания в стране нет. По истечении пяти лет можно подать заявление на постоянное проживание в Латвии. Для этого нужно прожить четыре из пяти лет в стране, сдать экзамен на знание латышского языка, общей истории Латвии и национального гимна страны. Подать на гражданство можно только через десять лет законного проживания в стране.

Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России:

— Латвия, где программа введена около десяти лет назад, была крайне популярной среди российских покупателей недвижимости. В последнее время, однако, волна интереса прошла. Недвижимость в Латвии приобретали в основном в Риге и Юрмале.

  • от €270 тыс. или аренда от €10 тыс. в год на срок от пяти лет

На Мальте существует программа получения ВНЖ через инвестиции в недвижимости. Заявитель должен иметь годовой доход не менее €100 тыс. и капитал в размере от €500 тыс. Если он подходит под эти параметры, то ему предлагается несколько вариантов: покупка недвижимости от €320 тыс. на острове или от €270 тыс. в Южной Мальте или Гозо на срок от пяти лет. Также он может арендовать недвижимость — от €12 тыс. в год, в Южной Мальте или на Гозо — от €10 тыс. на срок от пяти лет.

Заявление подается в госучреждение Malta Residency and Visa Agency с оплатой невозвратного взноса в размере €5,5 тыс. У кандидатов и членов его семьи должна быть безупречная биография, после тщательной проверки заявитель получает разрешение на проживание. При этом требования к времени минимального нахождения в островном государстве отсутствуют. Проверка разрешения на проживание производится ежегодно в течение первых пяти лет после выдачи и затем каждые пять лет.

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank:

— Наши соотечественники проявляют стабильный интерес и к паспортным программам Мальты. Инвестиции в Мальту занимают второе место по популярности среди россиян после Кипра. При инвестиционном пороге от €300 тыс. до €500 тыс. здесь, помимо гражданства, можно получить и ВНЖ.

  • не менее €300 тыс. (плюс НДС)

В популярном среди российских покупателей недвижимости Кипре недавно было упрощена процедура выдачи ВНЖ. Главное требование программы — покупка недвижимости на сумму не менее €300 тыс. (плюс НДС). Это может быть один жилой объект или два на вторичном рынке, или один жилой объект и один магазин, или жилой объект и офисное помещение. Программа также допускает возможность инвестировать в новостройку (покупка только у застройщика). При этом допускается покупка двух объектов, но только у одного девелопера.

Покупатель должен перечислить в кипрский банк депозит в размере €30 тыс., который будет заморожен на три года, и подтвердить свой годовой доход в размере от €30 тыс. При этом его доход должен увеличиваться ежегодно на €5 тыс. за супруга и каждого ребенка, а также на €8 тыс. за каждого родителя-иждивенца. Доходом может быть зарплата, поступления средств от аренды, пенсии и дивидендов. После соблюдения всех этих требований разрешение ВНЖ выдадут в течение двух месяцев, оно будет постоянным до тех пор, пока заявитель сохраняет в собственности купленную недвижимость. Через семь лет можно будет подать на кипрское гражданство.

Ольга Кудрявцева, партнер и директор по продажам INEX Group:

— В сегменте элитной недвижимости доля паспортных сделок составляет порядка 30% и является одним из важнейших мотиваторов спроса. В связи с этим кипрские девелоперы целенаправленно выстраивают свою маркетинговую политику в расчете на паспортных клиентов, выводя на рынок предложения, соответствующие требованиям программы «Гражданство в обмен на инвестиции».

  • от €250 тыс. + €100 тыс. пожертвований в госфонд

Власти Черногории предлагают два варианта инвестирования для получения гражданства Черногории. Самый бюджетный — вложение €250 тыс. в проекты в северном и центральном регионах. Более дорогой — инвестиции в размере €450 тыс. в прибрежном регионе на юге и в Подгорице. Также инвестор должен пожертвовать €100 тыс. в государственный фонд. Купить недвижимость можно только в одобренном правительством проекте. Пока список их невелик, но местные власти со временем планирует его расширить.

Одобрение первой заявки заняло три месяца. Гражданство по программе можно будет получить через полгода. Паспорт Черногории дает возможность безвизового (или упрощенного) въезда в более чем 120 стран мира. Полученное гражданство можно передать по наследству.

Полина Кулешова, глава департамента по связям с общественностью консалтинговой компании Henley & Partners в России и СНГ:

— Черногория (кандидат в члены Евросоюза) присоединилась к программе получения гражданства в обмен на инвестиции недавно. Заявки начали принимать октябре 2019 года, первое заявление одобрено в феврале 2020 года, отмечают в Henley & Partners. Число участников программы ограничено: в ее рамках гражданство смогут получить только 2 тыс. инвесторов (не учитывая членов семьи).

Одна из возможностей получить ВНЖ в Испании — приобретение недвижимости от €500 тыс. на каждого заявителя. После этого покупатель должен подать заявление на визу длительного пребывания в посольстве или консульстве страны проживания и документально подтвердить покупку. Эта виза позволит жить и работать в Испании. ВНЖ для инвесторов дает право проживать в Испании в течение двух лет, после чего продлить еще на пять лет. На гражданство можно подать только после десяти лет проживания в Испании. При этом проживать постоянно в стране нет необходимости — достаточно хотя бы один раз посетить страну перед каждым продлением ВНЖ.

В стране действует привлекательная система налогообложения юридических и физических лиц, а стандарты комплаенса и проверки на благонадежность менее строгие, чем в других странах рейтинга программ ВНЖ через инвестиции, отмечают в Henley & Partners.

Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости Savills в России:

— Испания — одна из самых популярных стран, поскольку россияне, в принципе, любят эту страну, многие покупают здесь недвижимость и заодно оформляют ВНЖ. Среди россиян пользуются спросом разные регионы — от севера Испании, Барселоны до Марбельи.

Португальская госпрограмма получения ВНЖ через инвестиции — Golden Residence Permit Program — рассчитана на пять лет. При покупке недвижимости на сумму от €500 тыс. можно получить ВНЖ. При этом можно купить как новое жилье, так и объекты национального культурного наследия стоимостью от €350 тыс. с последующими инвестициями в их реновацию (еще €250 тыс.). Речь идет о недвижимости (старше 30 лет), которая находится в зоне восстановления городской среды.

Для получения ВНЖ по этой программе достаточно провести в Португалии всего 35 дней в течение пяти лет. Через пять лет после получения ВНЖ можно подать заявление на гражданство. Программа действует шесть лет, но ее нужно продлять — первый раз на год, затем два раза на два года. Через пять лет можно подать на гражданство.

Вид на жительство (ВНЖ) в Венгрии при покупке недвижимости

ВНЖ в Венгрии через покупку недвижимости

Приобретение недвижимости в Венгрии является первым, но не гарантированным, шагом к получению гражданства Евросоюза и условием получения вида на жительство в Венгрии.

Сам факт приобретения недвижимости не гарантирует разрешение на ВНЖ, однако предоставляет такую возможность.

И если вы получаете вид на жительство Венгрии, то через 3 года вы сможете оформить ПМЖ Венгрии, а затем, еще через 5 лет, гражданство Венгрии.

Преимущества жизни в Европе

Европа ментально и территориально ближе, чем заокеанские страны.

Даже, если Вы настроились покинуть родную страну ради будущего своих детей, все равно тяжело покидать близкие сердцу края и расставаться с родственниками.

Жить на расстоянии 2-х часов полета проще, чем преодолевать тысячи километров с чередой пересадок ради визита на Родину.

Статус резидента Евросоюза

Венгрия – страна Евросоюза, поэтому, быть резидентом Венгрии означает иметь статус резидента ЕС и жить в соответствии с европейскими ценностями.

  • Жизнь в странах, где права человека – наивысшая ценность государства;
  • Уверенность в квалифицированной медицинской помощи;
  • Спокойствие за безопасность своих близких;
  • Европейское образование для детей;
  • Развитие бизнеса без страха его принудительной «продажи».

Что дает вид на жительство в Венгрии при покупке недвижимости?

  • Легальный вывод капитала в Европу;
  • Цены на недвижимость одни из самых низких во всем Евросоюзе;
  • Стабильное развитие страны и повышение качества жизни;
  • Хорошая экология и комфортный климат;
  • На территории множество термальных источников – прекрасная возможность для оздоровления и отдыха;
  • Кухня и вина Венгрии славятся на всю Европу;
  • Удачное расположение Венгрии дает возможность с комфортом путешествовать по множеству европейских стран без виз.

Приобритение недвижимости для украинцев и россиян

В отличии от большинства европейских стран, в Венгрии иностранцы могут купить недвижимость напрямую, как частное лицо без регистрации компаний.

Венгрия не предусматривает минимальной стоимости сделки с недвижимостью, которая может дать основание для получения вид на жительство в Венгрии при покупке недвижимости. Также как и нет ограничений по количеству приобретаемых объектов.

Вы можете сдавать купленную недвижимость в аренду и получать доход на законных основаниях, кроме той, что используется для вашего проживания.

Защита от мошенничества при покупке недвижимости и получении вид на жительство в Венгрии

В Венгрии все сделки с недвижимостью производятся только при участии адвокатов. Кроме документального сопровождения всех этапов сделки, они проводят аудит покупаемого объекта, что дополнительно гарантирует прозрачность сделки.

Чем мы можем быть полезны при покупке недвижимости и получении статуса ВНЖ в Венгрии?

Мы помогаем клиентам не только получить статус резидента стран Евросоюза и Карибского бассейна, но также оказываем поддержку при адаптации в чужой стране.

Поэтому, работая на рынке миграционных услуг уже более 8 лет, мы прибрели надежных партнеров в различных сферах, в том числе среди агентств недвижимости и юристов.

Мы сотрудничаем более чем с 35-ю агентствами недвижимости по всей Венгрии и имеем доступ к 80% объектов в Венгрии.

А наши юристы проведут детальную проверку выбранного вами объекта недвижимости и сопроводят сделку на всех этапах.

Наша помощь на этапах покупки недвижимости

Ипотечный кредит приобретение недвижимости и рефинансирование ипотеки стороннего банка > Ростовская область

Дополнительные условия оформления кредита в ПАО КБ «Центр-инвест» на погашение ипотечных кредитов (займов), оформленных в других коммерческих банках или АО «ДОМ.РФ»

  • Обеспечение — залог недвижимости (прав требования по договорам долевого участия в строительстве), находящихся в залоге по рефинансируемому кредиту (займу), поручительство супруги(-га), поручительство иных физических лиц или юридических лиц при необходимости.
  • Максимальная сумма кредита не может превышать 90% от оценочной стоимости закладываемого объекта недвижимости согласно оценке независимой оценочной компании или 90 % от цены объекта в договоре долевого участия в строительстве (договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве) и не более суммы остатка основного долга по рефинансированной ссуде, указанной в справке об остатке ссудной задолженности.
  • Рефинансированию подлежат кредиты (займы), выданные не менее 6 месяцев назад до момента подачи заявки на рефинансирование.
  • Кредит предоставляется на погашение основного долга без учета процентов на день погашения кредита, при наличии документа, подтверждающего остаток ссудной задолженности, положительную кредитную историю (возникновение не более 3-х просроченных платежей, продолжительностью не более 10 календарных дней каждый за последние 180 дней обслуживания долга) по рефинансируемому кредиту (займу), отсутствие просроченной задолженности на момент рефинансирования, отсутствие фактов реструктуризации ссуды за время действия договора по рефинансируемому кредиту (займу).
  • Пакет документов (Заемщик, Поручитель, объект недвижимости) — стандартный список документов для оформления ипотечного кредита в ПАО КБ «Центр-инвест», который Вы можете получить у кредитного специалиста или ознакомиться на сайте банка, дополняется следующими документами:
    • реквизиты для погашения кредита стороннего банка;
    • копия кредитного договора (договора займа) по рефинансируемому кредиту (займу) со всеми приложениями (дополнительными соглашениями) к нему и графиком погашения задолженности;
    • документ об остатке ссудной задолженности;
    • документ о качестве обслуживания долга и наличии/отсутствии фактов реструктуризации ссуды.
  • Решение о страховании жизни и здоровья, предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения принимается клиентом самостоятельно и обязательным не является.
  • Выдача денежных средств производится в день подписания кредитной документации путем перечисления денежных средств с текущего счета Заемщика в ПАО КБ «Центр-инвест» на счет Заемщика в стороннем банке, с последующим оформлением договора залога недвижимости (прав требования прав требования по договорам долевого участия в строительстве), находящейся в залоге по рефинансируемому кредитному договору, и обязательным предоставлением данного договора в банк.

ВНИМАНИЕ!!!

До момента предоставления документа, подтверждающего регистрацию ипотеки закладываемой недвижимости только в пользу ПАО КБ «Центр-инвест» и справки об исполнении в полном объеме обязательств по рефинансируемому кредиту (займу), предусмотрено увеличение процентной ставки на 3 процентных пункта.

Разъяснение о приобретении недвижимости

Мишель Бейкер, агент по недвижимости ООО «Реал Брокер»

Проще говоря, поглощения — обычное дело в деловом мире, и они одинаково случаются с малым, средним и крупным бизнесом. Определение приобретения: компания покупает акции, чтобы иметь возможность контролировать другую компанию. В то время как компании и частные лица могут покупать акции компании в инвестиционных целях, приобретение означает покупку более 50% ее акций.Эта покупка может произойти с одобрения целевой компании или без него, что приводит к различным типам приобретений.

  1. Приобретения — компания-покупатель и целевая компания договариваются о приобретении, также известном как дружественное приобретение.
  2. Поглощения — целевая компания не хочет, чтобы ее покупали, и решительно выступает против покупки. Тем не менее, компания-покупатель без согласия целевой компании должна приобрести крупные пакеты акций, чтобы получить контрольный пакет, что также известно как враждебное поглощение.
  3. Слияния — две компании объединяют свои активы, клиентов и т. д., чтобы работать вместе на благо нового юридического лица, известное как более чем дружественное приобретение.

Приобретения происходят в любой области, отрасли или домене, и кандидаты на приобретение тщательно проверяются перед приобретением для анализа стоимости приобретения. Проверяется цена приобретения, долговая нагрузка, судебные разбирательства или финансовая отчетность, и, если компания считается хорошим кандидатом на покупку, процесс начинается.

Приобретение недвижимости

Теперь, когда мы понимаем, что вообще представляют собой приобретения, в мире недвижимости приобретения используются для приобретения инвестиций в акционерный капитал для инвестиционных фирм, нацеленных на рынок недвижимости. В то время как застройщики ищут новые объекты для инвестиций, специалисты по приобретению недвижимости сосредотачиваются на уже существующих объектах. Для приобретения недвижимости текущее состояние собственности не так важно. Это имеет значение только в отношении запрашиваемой цены.Любое имущество может быть отремонтировано, продано, сдано в аренду или продано после ремонта для увеличения прибыли. Что имеет значение, так это наличие ипотеки или других непогашенных долгов, так как это говорит специалисту по приобретению о самой низкой цене, возможной для покупки.

 

Профессионалов по приобретению недвижимости можно встретить в платежной ведомости частных и государственных инвестиций, семейных офисов, компаний по страхованию жизни, пенсионных фондов, пожертвований и других. Их роль состоит в том, чтобы искать потенциальные инвестиции, проводить исследования рынка, вести переговоры о покупке и представлять предлагаемые инвестиции компаниям, в которых они работают.

Как работает покупка недвижимости?

Проще говоря, приобретение недвижимости — это когда продавец связывается или с ним связывается специалист по приобретению, и они обсуждают условия приобретения. Причины, по которым происходят приобретения, могут быть разными, но мотивация к продаже наносит ущерб при приобретении недвижимости. Продавец обычно хочет продать или, в конце концов, видит выгоду от продажи.

В процессе приобретения приобретающая сторона покупает недвижимость по цене продавца после тщательных переговоров.В большинстве случаев долевая сторона имущества представляет собой большую сумму стоимости имущества, но бывают случаи, когда это не обязательно. Прибыльность приобретений зависит, однако, от того, насколько велик собственный капитал. Более высокий собственный капитал привлекает больше поглощений, поскольку дает профессионалам меньшую задолженность, которую необходимо покрыть после завершения покупки.

Что означает «Приобретение» в сфере недвижимости?

Что означает «приобретение» в сфере недвижимости?

В сфере недвижимости слово «приобретение» используется для описания усилий, действий и процесса покупки недвижимости.

Роли и обязанности отдела приобретения

В каждом типе бизнеса по инвестированию в недвижимость есть лицо или отдел, ответственный за поиск сделок и надзор за приобретением (покупкой) недвижимости.

Когда дело доходит до поиска сделок, необходимо учитывать четыре аспекта:

  • Маркетинг
  • Обработка свинца
  • Комплексная проверка
  • Закрытие

За каждый из этих аспектов отвечает человек или команда, занимающаяся закупками, поэтому давайте рассмотрим каждый из них по отдельности.

Маркетинг

Когда дело доходит до маркетинга, цель состоит в том, чтобы использовать стратегии, которые будут генерировать отклики от мотивированных продавцов, чтобы недвижимость можно было купить в инвестиционных целях.

Во многих случаях эти свойства будут в той или иной степени проблемными, что означает, что им потребуются дополнительные расходы на ремонт имущества, устранение дефектов правового титула или некоторые другие действия, необходимые для наилучшего использования имущества.

Некоторые распространенные методы маркетинга для поиска возможностей приобретения:

  • Прямая почтовая рассылка
  • Интернет-маркетинг
  • Голосовая почта без звонков сбрасывается
  • Взрыв текстовых сообщений
  • REO и обращения взыскания
  • Взаимодействие с оптовиками и брокерами

СВЯЗАННЫЕ: Выкупа.com Review: Что этот сайт может сделать для инвесторов в недвижимость?

Обработка лидов

После того, как в результате маркетинговых усилий появились лиды, их необходимо обработать.

Кто-то должен иметь возможность общаться с потенциальными клиентами, отвечать на сообщения, собирать информацию для должной осмотрительности и, в конечном итоге, собирать информацию, необходимую для того, чтобы сделать обоснованное предложение.

СВЯЗАННЫЕ: Сколько вы должны предложить за это имущество?

Due Diligence

После того, как интерес обработан и информация о сделке собрана, важным аспектом процесса приобретения является обеспечение отсутствия непредвиденных проблем, которые могут помешать инвестору (инвесторам) получить прибыль от сделки.

Иными словами, комплексная проверка — это исследование, проводимое в отношении собственности, чтобы убедиться, что она будет прибыльной и обеспечит положительный опыт после приобретения инвестором.

Различные типы стратегий в сфере недвижимости различаются в зависимости от того, что входит в процесс должной осмотрительности, но некоторые общие примеры включают:

  • Сбор информации, такой как ставки арендной платы, отчеты о прибылях и убытках и т. д., для обеспечения точности доходов, заявленных продавцом или листинговым брокером.
  • Обеспечение соответствия зонирования объекта стратегии инвестора.
  • Наличие профессионалов, таких как подрядчики, оценщики или инспекторы, выявляют любые основные проблемы с недвижимостью и помогают определить объем работ.

СВЯЗАННЫЕ: Библиотека должной осмотрительности

Закрытие сделки

После того, как недвижимость прошла стадию комплексной проверки и были разработаны окончательные условия сделки, последним шагом является завершение покупки недвижимости.

Обычно этим занимается закрывающий агент, например, титульная компания или поверенный.

Когда приобретением недвижимости занимается заключительный агент, проводится дополнительная комплексная проверка правового титула, чтобы убедиться в отсутствии проблем, связанных с правовым титулом.

Они также выдают полис титульного страхования для покрытия любых обязательств на случай, если они что-то упустили.

СВЯЗАННЫЕ: Понимание страхования правового титула: как читать предварительное обязательство правового титула

Некоторые инвесторы в недвижимость могут нанять координатора сделки для наблюдения за процессом закрытия сделки, в то время как другие возлагают на него ответственность менеджера по закупкам или отдела.

В целом, приобретения — это усилия, действия и процессы, направленные на покупку собственности и создание запасов для целей инвестирования в недвижимость.

Процесс приобретения инвестиций в недвижимость: как это работает

Вы когда-нибудь задумывались, как инвесторы в недвижимость приобретают недвижимость по таким низким ценам?

Эти люди/предприятия не покупают эту собственность на MLS, аукционах или банках.Что сделали успешные инвесторы в недвижимость, так это создали системы в рамках своего процесса приобретения, чтобы упростить процесс заключения договоров на недвижимость. Создав системы для вашего9 процесса приобретения, ваша компания сможет приобретать больше недвижимости с гораздо меньшей головной болью, что, по сути, позволит вам масштабировать свою деятельность, чтобы получать больше доходов, а также увеличивать свою прибыль.

Хорошо, хватит делового жаргона, что означает процесс приобретения инвестиций в недвижимость с точки зрения непрофессионала.Процесс приобретения инвестиций в недвижимость — это то, как вы отслеживаете потенциальных клиентов, назначаете встречи, создаете контракты, отправляете предложения и управляете этими предложениями через процесс условного депонирования. Процесс приобретения, по сути, начинается, когда квалифицированный лид входит в вашу воронку, и заканчивается, когда вы закрываете покупку недвижимости.

Разве вы не хотели бы иметь возможность заключать больше сделок, получать больше доходов и обеспечивать лучшую жизнь для себя и своей семьи? Я знаю, что вы бы это сделали, так что давайте углубимся в некоторые детали этого процесса.Прежде чем мы начнем, мы хотим прояснить одну вещь, мы говорим из опыта, это, по сути, то, как мы управляем нашим процессом приобретения, поэтому мы хотим, чтобы вы поняли, что мы не предлагаем здесь никакой ерунды. Хорошо, давайте приступим.

5 различных аспектов процесса приобретения

Процесс приобретения не должен быть сложным (на самом деле лучше, когда он упрощен), но вам необходимо создать надежную инфраструктуру, чтобы вы могли обрабатывать все лиды, которые ваше привлечение в вашу воронку.Ваш процесс приобретения — это отправная точка вашей воронки продаж. Ваш отдел маркетинга заполнит вашу воронку продаж, а затем ваш отдел маркетинга, по сути, перейдет к отделу приобретения (продаж), передав важную информацию от лида, чтобы команда по привлечению могла определить текущий статус лида.

1) Входящая корреспонденция

Все звонки должны отслеживаться, отслеживаться и квалифицироваться, и именно с этого начинается процесс приобретения.Это первый шаг в процессе определения того, можно ли квалифицировать входящие звонки как лиды или это просто очередной телефонный звонок, поступающий на ваш телефон. По сути, это место, где вы можете отслеживать все свои входящие звонки и позволить своему администратору различать, достаточно ли квалифицированы эти звонки, чтобы перевести их в категорию потенциальных продавцов.

2) Продавец ведет

Теперь вы или администратор должны работать над шаблоном квалификации потенциальных клиентов. Этот документ будет определять, может ли звонок, попавший в начало воронки, пройти через воронку и квалифицироваться как лид.Лид — это владелец недвижимости, прошедший через квалификационный шаблон лида, по существу демонстрирующий достаточную мотивацию, чтобы заслужить последующий телефонный звонок от нашего менеджера по закупкам, чтобы копнуть немного глубже и узнать больше подробностей об объекте и ситуации. При всем воображении не все лиды являются сделками. Как только вы действительно запустите свой процесс, вы будете знать, сколько лидов в среднем должно войти в вашу воронку, чтобы вы заключили контракт в нижней части (и что из какой маркетинговой среды).Вы будете отслеживать и связываться с лидом продавца до тех пор, пока недвижимость не будет куплена другим инвестором, выставлена ​​на продажу агентом по недвижимости или они не попросят приблизиться к розничной стоимости, и у вас не будет творческого решения, чтобы извлечь выгоду из возможности для вашего выход.

3) Встречи

Следующим аспектом процесса приобретения будут встречи, которые проводит ваша команда по приобретению. После того, как ваш менеджер по закупкам или партнер свяжется с квалифицированным лидом продавца, который попал в воронку, его основной целью будет назначить встречу, чтобы пообщаться с владельцем, построить отношения, сделать несколько фотографий и оценить сумму. ремонт, который необходим на объекте.Это будет еще один индикатор, который вы будете отслеживать, чтобы знать, сколько потенциальных клиентов вам нужно ввести в свою воронку, чтобы получить 1 встречу. Чем дальше вы продвигаетесь по воронке, тем больше у вас шансов заключить сделку.

4) Предложения

Один ключевой момент, который я пытаюсь донести до своей команды, заключается в том, что для каждой встречи, на которую мы идем, должно быть соответствующее предложение, связанное с этой встречей. Это хороший показатель того, насколько хорошо работает ваша система.По сути, если вы идете на встречу и не можете сделать предложение, потому что: A. либо просят много денег, B. продавец не мотивирован, либо C. вы не проявили должной осмотрительности, нам нужно принять меры. сделайте шаг назад и взгляните на нашу действующую систему квалификации. Если мы идем на встречи и не делаем предложений, все, кто участвовал в этой встрече, зря потратили свое время. Вы не заключили сделку, а продавец не продал свой дом, поэтому добавленной стоимости не было. Чем больше предложений мы сможем делать ежедневно/еженедельно, тем больше сделок мы сможем закрыть.

5) Совет по контрактам

Тот факт, что у вас есть сделка по контракту, не означает, что сделка закрыта. Если вы были в этом бизнесе какое-то время, вы знаете, что сделки разваливаются в процессе закрытия. Это может произойти по нескольким причинам, как со стороны продавца, так и с нашей стороны. Доска контрактов позволит вам отслеживать все ваши сделки, на которые распространяется контракт, в процессе условного депонирования. Это позволит вам обновить информацию о вашем продавце в процессе закрытия, что позволит улучшить общение в течение этого периода времени.

Как эффективно управлять процессом приобретения

Так какой же самый эффективный способ управления циклом приобретения для вашего инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости?

Очевидный ответ — какое-то программное обеспечение CRM (Customer Relationship Management). Хотя это краткий ответ, это также правильный ответ, однако длинный ответ содержит гораздо больше деталей.

Какую CRM следует использовать? Это вопрос, который нам часто задают. Мне сложно комментировать какую-либо другую CRM, кроме Podio, потому что я использовал только эту CRM.Я полагаю, что другие CRM могут делать аналогичные вещи, но настройка Podio, а также возможность автоматизации через GlobiFlow для меня поставили эту CRM впереди остальных. Особенно когда речь идет об инвестициях в недвижимость.

CRM позволяет отслеживать потенциальных клиентов, управлять ими и отслеживать их на протяжении всего цикла продаж. Podio позволяет создавать уникальные рабочие пространства со встроенной автоматизацией, что помогает сократить количество задач администратора начального уровня. Это сэкономит вашей компании время и деньги и создаст инфраструктуру для вашего бизнеса, чтобы заключать больше сделок и масштабироваться.Когда вся ваша команда работает на одной странице и работает через Podio так, как вы ее настроили, все, что вам нужно сделать, это ввести потенциальных клиентов в систему, чтобы они циклически проходили через ваш процесс.

По сути, мы управляем, отслеживаем и отслеживаем наши лиды в Podio, используя 5 различных аспектов процесса приобретения. Мы создаем (1) рабочее пространство под названием Acquisitions. В этом рабочем пространстве мы создаем 5 разных приложений. Эти 5 приложений:

1) Входящая корреспонденция

2) Продавец ведет

3) Встречи

4) Предложения

5) Договорная комиссия.

В каждое из этих приложений встроена специальная автоматизация, которая помогает нашим людям работать в системе простым способом.

БЫСТРЫЙ СОВЕТ:

Самое приятное в эффективной и простой CRM, с которой может работать ваша команда, — это расширенные возможности отслеживания старых потенциальных клиентов и обеспечения того, чтобы ни один из них не остался без внимания. Каждую неделю мы встречаемся с нашими менеджерами по привлечению клиентов, чтобы просмотреть часть Podio, чтобы убедиться, что мы установили контакт со всеми подходящими лидами в системе и отследили все лиды, которые все еще находятся в нашей базе данных.

Как эффективно управлять процессом приобретения

Как и в любом другом бизнесе, у вас должен быть кто-то, кто управляет определенным отделом. Для этого отдела у вас будет менеджер по закупкам, который будет контролировать управление этим процессом. Менеджер по закупкам будет обеспечивать управление и надзор за всей деятельностью по продажам на определенной территории. По сути, они будут отслеживать и принимать потенциальных клиентов, квалифицировать потенциальных клиентов, исследовать и проводить комплексную проверку жилой недвижимости, делать предложения, заключать контракты и обрабатывать сделки.

Теперь в зависимости от того, сколько сделок вы анализируете и в скольких областях вы работаете, будет зависеть, сколько менеджеров по закупкам вам нужно, а также сколько продавцов будет работать под началом этих менеджеров.

Примеры систем для управления процессом приобретения

В этом посте мы постоянно говорили о том, как системы играют неотъемлемую роль в том, как работает процесс. Для каждого аспекта процесса вы создадите системы, чтобы рационализировать, упростить и масштабировать свой бизнес.Мы рассматриваем системы как инструкции для выполнения конкретной задачи. Эти инструкции могут быть простым контрольным списком или документом, подготовленным для объяснения того, как работать со сложным программным обеспечением или анализировать свойство. Вот несколько кратких примеров некоторых систем, которые мы используем для упрощения некоторых аспектов этого процесса.

1) Шаблон квалификации домовладельца — это документ/сценарий, по которому мы работаем, чтобы квалифицировать всю входящую корреспонденцию, чтобы определить, переходит ли этот звонок к потенциальному продавцу или нет.

2) Документ анализа перепродажи домов — это документ в формате Excel, который мы создали, чтобы упростить определение максимальной цены, которую мы можем предложить нашим клиентам

3) Документ анализа сдаваемого в аренду имущества — это документ в формате Excel, который мы создали, чтобы определить, соответствует ли конкретное сдаваемое в аренду имущество нашим критериям, и мы должны приступить к его покупке на основе текущих условий, цены, арендных ставок и т. д.

4) Создатель предложений Podio/Globiflow. Мы создали рабочие процессы в Globiflow, которые создают предложения в течение нескольких секунд после подключения информации в Podio для заполнения определенных переменных полей.У нас есть разные договоры купли-продажи, созданные для всех различных способов доставки, которые мы используем для приобретения недвижимости.

5) Система записи — Для каждой встречи мы приносим с собой пакет продаж. Наши менеджеры по закупкам также приносят с собой iPad для фотографий и «Список задач перед приобретением», чтобы начать документирование ремонта, необходимого для предмета собственности.

Каждая система, которую вы создаете, будет перемещать вашу команду на протяжении определенного процесса, который они пытаются завершить.Если ваши системы легко исполняются, их легко понять, и ваша команда согласовывает, как их выполнять, то вы разрабатываете инфраструктуру, необходимую для масштабирования и заключения большего количества сделок.

Мы всегда говорим, что когда бы у вас ни возникла проблема в вашем бизнесе, вам нужно создать систему для устранения проблемы или вам нужно упростить или перестроить систему, чтобы улучшить работу этого аспекта вашего бизнеса.

«Там, где есть проблема, создайте систему» ​​

Завершение: процесс приобретения инвестиций в недвижимость

Мы надеемся, что дали вам ценную информацию о том, как работает наш отдел закупок, а также о некоторых системах и процессах, с которыми мы работаем ежедневно.Очень важно иметь надежную инфраструктуру для приобретения, чтобы вы и ваша команда могли заключать больше сделок по мере масштабирования. Разница между успешным бизнесом по инвестициям в недвижимость и неудачным бизнесом в сфере недвижимости заключается в количестве сделок, которые вы можете обработать и выполнить. Когда вы начнете действовать, вы обнаружите дыры в процессе приобретения. Для всех обнаруженных вами недостатков или пробелов обязательно создайте систему с вашей командой, чтобы устранить эту проблему в будущем.

Если у вас, ребята, есть какие-либо вопросы по поводу инвестиций в недвижимость, просто напишите нам по электронной почте [email protected] , и мы хотели бы предложить вам некоторую информацию/оценку ваших вопросов.

HS Property Funds, LLC

Фонды для помощи, решения проблем

315-516-8023

Приобретение недвижимости

Legacy Partners приобретает многоквартирные дома по всей территории Соединенных Штатов, особенно в Калифорнии, Тихоокеанском Северо-Западе, Колорадо, Техасе и Аризоне. В то время как мы сосредоточили наши усилия на наших основных рынках, мы извлекли выгоду из возможностей в Иллинойсе, Миннесоте, Миссури, Мэриленде и Каролине.

Мы занимаемся возрождением сообществ, переосмыслением свойств, возобновлением партнерских отношений и реализацией возможностей.

Команда Legacy Partners стремится приобретать дешево и продавать дорого в цикле недвижимости, генерируя результаты для наших партнеров в виде высокой прибыли с поправкой на риск. Мы добиваемся эффекта масштаба, концентрируя наши усилия на наших основных рынках, и получаем быстрое финансирование благодаря нашим долгосрочным отношениям с лучшими мировыми кредиторами.

Услуги по закупкам

Идентификация активов

Legacy Partners имеет большой опыт работы с местными партнерами и обширные знания рынка, что позволяет нам находить лучшие инвестиционные возможности и стратегически позиционировать их для получения максимальной выгоды для наших клиентов.

Комплексная проверка/оценка

Руководители Legacy Partners мудро выбирают возможности, полагаясь на знание местных условий партнерами и сотрудниками, работающими на наших основных рынках.Безусловно, помогает то, что в некоторых случаях мы работаем на одних и тех же рынках почти полвека. Несмотря на то, что мы глубоко укоренились на местных рынках, мы также проворны и способны реагировать на изменения рыночных тенденций и по-прежнему реагировать на потребности сообществ, которым мы служим.

Мы тщательно проверяем каждое приобретаемое нами сообщество, предпринимая следующие шаги в процессе:

  • Финансовое обоснование и экономический анализ
  • Исследование окружающей среды
  • Разработка операционных и капитальных бюджетов
  • Проверка зонирования и соответствия требованиям правительства
  • Оценка потенциала репозиционирования
  • Проверка состояния имущества
  • Анализ рынка
  • Разработка бюджетов капиталовложений

Ремонт

Благодаря многолетнему опыту и знанию местного рынка команда менеджеров

Legacy Partners имеет преимущество в ремонте многоквартирных домов.С 1968 года мы выполнили сотни ремонтных работ. Наш опыт научил нас работать в тесном контакте с владельцами после того, как приобретение было сделано, чтобы точно определить цели, составить бюджет и предоставить рекомендации по обновлениям и изменениям в свойствах, чтобы максимизировать прибыль NOI.

Репозиционирование и ребрендинг

Повышение арендной платы. Более низкие расходы. Меньше сложностей в управлении. Этого хочет каждый владелец. Но не все компании могут сделать это так, как это могут сделать Legacy Partners. Проще говоря: мы находимся в отличном положении, чтобы изменить положение.У нас есть опыт восстановления свойств — будь то незначительный косметический ремонт, капитальный ремонт или полный демонтаж. Наши команды по приобретению проведут вас через процесс ребрендинга и увеличат ваш чистый операционный доход. Мы не просто репозиционируем. Мы заново изобретаем.

Распоряжения и финансирование

Legacy Partners управляла продажей множества многоквартирных объектов недвижимости. Мы разумно управляем процессом, оценивая и поддерживая свойства, чтобы обеспечить успешную продажу.Мы делаем все необходимое для облегчения сделки, в том числе получаем ценные мнения, сторонние оценки и самых сильных брокеров, которых мы знаем в брокерском сообществе. У нас всегда есть портфель активов, и при необходимости мы получаем временное или постоянное заемное финансирование. Мы знаем кредиторов и профинансировали и рефинансировали миллиарды долларов с ними.

Управление активами

Legacy Partners имеет опыт и опыт в управлении и эксплуатации многоквартирных объектов недвижимости.На самом деле, мы управляли большинством объектов недвижимости, которые мы разработали, доводя многие из них до их успешной реализации. Благодаря нашей финансовой устойчивости и доступу к рынкам капитала мы заключили сложные соглашения о финансировании и установили венчурные отношения с некоторыми из крупнейших инвесторов в отрасли.

Понимание того, что такое приобретение собственности

24 янв. 20 by Joanne High

Коммерческая недвижимость составляет примерно 13% зданий в Соединенном Королевстве.Коммерческая недвижимость постоянно переходит из рук в руки в процессе приобретения.

Приобретение собственности относится к процессу приобретения права собственности или прав на недвижимое имущество. Правила приобретения той или иной собственности могут варьироваться от страны к стране, однако большинство из них следуют стандартному процессу.

Давайте посмотрим, как выглядит этот процесс.

Поиск и открытие

Самым первым шагом к приобретению недвижимости является поиск подходящей недвижимости.Большинство людей начинают с набора требований, которые у них есть, а затем выбирают недвижимость, которая соответствует этим требованиям, или находит коммерческого агента/сюрвейера, который сделает это за них.

Агент часто лучше подготовлен к поиску нужной недвижимости благодаря своему опыту и связям на рынке. Как только вы выберете данное свойство, вы готовы к следующему шагу.

Завершение комплексной проверки

Комплексная проверка — одна из важнейших частей процесса приобретения.Он включает в себя тщательный осмотр всех аспектов имущества. Это включает в себя проверку дохода от аренды и того, находится ли недвижимость в аренде. Какие будущие капитальные затраты вероятны, сила завета и многое другое.

Также необходимо выполнить анализ всех экологических проблем, а также соответствующую стоимость устранения любых проблем, которые могут быть обнаружены в процессе. Кроме того, необходимо провести обследование здания, чтобы убедиться в отсутствии проблем со строительной тканью.

Другие важные шаги в процессе комплексной проверки включают проверку правового титула, юридическую оценку и обыски. Как покупатель, важно быть полностью информированным о собственности, которую вы собираетесь приобрести.

Оценка и составление письменного предложения

После того, как вы удовлетворены результатами, полученными в результате должной осмотрительности, пришло время сделать письменное предложение фактическим владельцам собственности. Вполне вероятно, что вы сделаете предложение до завершения всей комплексной проверки, и ваше предложение будет подлежать завершению комплексной проверки.Это потому, что вы не хотите тратить время и деньги, если предложение неприемлемо. Прежде чем делать предложение, обязательно проведите оценку имущества (или оценку) и определитесь с суммой, которую вы готовы предложить.

Если вы работаете с агентом, предложение будет проходить через него от вашего имени.

Переговоры между сторонами и соглашения

После того, как вы сделали предложение, продавец может согласиться на переговоры. В течение этого времени агент будет действовать от вашего имени, чтобы согласовать самую низкую цену.Если стороны смогут прийти к соглашению, будет принято решение. В качестве альтернативы, если переговоры не идут хорошо, и ни одна из сторон не желает идти навстречу друг другу, приобретение не будет продвигаться вперед.

Поиск коммерческого агента

Для арендатора или покупателя важно найти подходящего коммерческого агента/сюрвейера в процессе приобретения недвижимости. Обладая более чем 30-летним опытом, мы обладаем доверием и опытом для контроля всего процесса приобретения.

Свяжитесь с нами, чтобы получить БЕСПЛАТНУЮ консультацию по всем вопросам, связанным с недвижимостью, и мы поможем вам найти то, что вы ищете.

Недвижимость

8.2 Недвижимость

Цели обучения

  1. Понимать понятие недвижимости.
  2. Изучить способы приобретения недвижимого имущества.
  3. Понимать различные интересы в отношении недвижимого имущества, в том числе права собственности и круг интересов.
  4. Изучите отношения арендодателя и арендатора.

Недвижимое имуществоЗемля и некоторые вещи, которые к ней присоединены или связаны с ней. это земля и некоторые вещи, которые прикреплены к ней или связаны с ней. К недвижимому имуществу относятся незастроенные земли, такие как лес или поле, а также здания, такие как жилые дома, кондоминиумы и офисные здания.Недвижимое имущество также включает вещи, связанные с землей, такие как права на недра. FixturesTo, что раньше было личным имуществом, но присоединилось к земле, так что по закону оно является частью земли. являются личным имуществом, присоединенным к земле, и они переходят вместе с землей. К приспособлениям в доме относятся такие вещи, как светильники, прикрепленные к потолку, печь и ванна. Растения и деревья, растущие на земле, являются недвижимым имуществом до тех пор, пока они не будут отделены от земли.Например, урожай фермеров является частью их недвижимого имущества до тех пор, пока они не будут отделены от земли, после чего они переходят в личную собственность.

Способы получения

Недвижимое имущество может быть приобретено в собственность (право собственности) одним из нескольких способов. Оно может быть куплено, унаследовано, подарено или даже приобретено путем неправомерного владения. Права собственности передаются по титулуПрава собственности на имущество.. Право собственности на недвижимое имущество означает, что собственник имеет право владеть имуществом, а также право исключать других, в пределах закона.Если кто-то существенно мешает вам пользоваться и пользоваться вашей недвижимостью, вы можете подать иск о нарушении деликта, в котором причинитель вреда необоснованно препятствует использованию и спокойному пользованию недвижимостью истца. (форма деликтного права). Например, если сосед решит начать сжигать шины на своей территории, запах горящих шин может существенно помешать вам пользоваться своей собственностью, поэтому у вас будет иск о причинении вреда. Точно так же, если вы владеете недвижимостью, вы можете по праву требовать возмещения убытков от тех, кто входит на вашу землю без вашего согласия или разрешения.Это будет посягательством на землю. Владельцы недвижимого имущества также могут продать недвижимое имущество полностью или частично.

Наиболее распространенным способом приобретения недвижимого имущества является покупкаМетод приобретения недвижимого имущества в собственность, включающий торговлю ценным вознаграждением. Закон о собственности является вопросом законодательства штата, и законы штатов различаются в отношении передачи имущества. Как правило, тот, кто заинтересован в приобретении недвижимости, обращается к третьему лицу, например, к агенту по недвижимости или брокеру, за помощью в поиске подходящего объекта и облегчении условий сделки.Покупатель и продавец заключат договор, который будет содержать все существенные условия продажи, такие как местонахождение недвижимости, цена, приспособления, которые будут исключены из продажи, и тип передаваемой доли собственности. Обе стороны выполнят свои обещания по договору (например, покупатель заплатит продавцу, а продавец передаст право собственности через документ), чтобы закрыть сделку («закрытие»), а затем документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество. . будет записано.Контракт на любую собственность должен быть заключен в письменной форме, чтобы быть действительным в отношении ответчика в соответствии со Статутом о мошенничествеСтатут, который требует, чтобы определенные типы контрактов были заключены в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу..

Разные типы сделок выражают разные виды интересов. Документ об отказе от прав, например, передает любые права собственности, которые лицо, предоставившее право, имеет в собственности, стороне, которой дается отказ от права требования. Конечно, это означает, что если лицо, предоставляющее право, не имеет интересов в недвижимом имуществе, передача права требования об отказе от прав не будет предоставлять каких-либо прав на имущество.Например, если вы предоставляете своему другу документ об отказе от права собственности на Эмпайр-стейт-билдинг, это означает, что вы передали свои права собственности на это здание своему другу. Если вы изначально не заинтересованы в праве собственности на Эмпайр-стейт-билдинг, то после передачи документа об отказе от права собственности ваш друг также не будет иметь никаких интересов в этом здании. Вы не можете передать интересы, которых у вас нет. С другой стороны, во многих штатах допускается гарантийный документ, подтверждающий право собственности, и гарантия от дефектов в праве собственности, а также указывается, что нераскрытых обременений нет., который передает право собственности и гарантию против недостатков в праве собственности, а также обременений. Покупатели обычно требуют гарантийный талон при покупке недвижимости.

После того, как право собственности передано документом, акт обычно записывается. Запись акта не требуется для права собственности. Тем не менее, регистрация акта собственности важна, потому что она уведомляет других о том, что тот, кто зарегистрировал акт собственности, владеет собственностью. В некоторых штатах предпочтение отдается правам тех, кто первым регистрирует акт (в соответствии с расовым законом — законодательной схемой штата, которая признает преимущественные права на недвижимое имущество за стороной, которая первой регистрирует интересы в собственности.), в то время как другие штаты отдают предпочтение правам тех, кто первым приобрел долю без уведомления о других правах на собственность (в соответствии с законом об уведомлении) Законодательная схема штата, которая признает преимущественные права на недвижимое имущество за стороной, которая приобрела долю первой без уведомления других претензии.). Система расы/уведомления Комбинация концепций закона о гонке и закона об уведомлении, где приоритет отдается первому добросовестному покупателю в зарегистрированных случаях, когда есть противоречивые претензии на право собственности. предоставляется первому добросовестному покупателюПокупатель, который добросовестно получает право собственности, не зная о конкурирующих правах собственности.для записи, когда возникает конфликт прав собственности. Добросовестный покупатель — это просто покупатель, который добросовестно получает право собственности, не зная о конкурирующих правах собственности.

Помимо прямой покупки, еще одним распространенным способом получения недвижимого имущества является наследование. Недвижимое имущество может быть завещано по завещанию или может быть передано в соответствии с законами штата, когда умерший умер без завещания. Вообще говоря, люди имеют право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, когда они умирают, при условии, что их завещание или другой документ передачи соответствует требованиям их государства в отношении действительности.Когда кто-то умирает без завещания, законы штата определяют, кто из родственников наследодателя получает имущество. Например, в законах штатов часто указывается, что имущество переходит к супругу, а если супруга нет, то к детям. Если детей нет, то к родителям. Если живых родителей нет, то к братьям и сестрам и так далее. Если такого лица не существует, имущество может быть окончательно конфисковано, когда государство получает право собственности на имущество, когда нет владельца, например, когда умерший имеет имущество, но не имеет наследников.государству.

Недвижимое имущество также может быть приобретено путем дарения. Добровольная передача имущества.. При условии, что лицо, дарящее имущество, действительно намеревается совершить дарение правового титула, вручает документ получателю и дар принимается, тогда дарение является действительным. Если один из этих элементов не соблюдается, например, если документ не передан предполагаемой стороне (или третьему лицу для удержания предполагаемой стороной), то подарок не был успешно сделан, и право собственности не будет передано. передаваться.

Менее распространенным способом приобретения недвижимого имущества является доктрина неправомерного владения. Метод приобретения права собственности на недвижимое имущество другого лица, требующий соблюдения нескольких элементов. В просторечии это часто называют «правами скваттеров». В основе этого метода приобретения собственности лежит глубоко укоренившееся убеждение, что ценность земли заключается в ее использовании для получения прибыли. Если земля простаивает в руках собственника, но кто-то другой использует ее, то закон может — только может — отдавать предпочтение притязаниям пользователя на землю, а не притязаниям фактического собственника.

Неправомерное владение — это когда кто-то, кто не является собственником недвижимого имущества, требует недвижимое имущество для себя. Чтобы добиться успеха в соответствии с этой доктриной, необходимо соблюсти несколько элементов. К ним относятся следующие:

  • Владелец должен находиться в фактическом владении.
  • Владение должно быть открытым и заведомым, а значит, должно быть очевидным для окружающих (видимым).
  • Владение должно быть враждебным, что означает, что оно противоречит интересам фактического владельца.
  • Владение должно быть непрерывным, что означает, что владелец не может быть выселен в течение установленного законом периода времени, необходимого для получения правового титула посредством владения.
  • Владение должно быть эксклюзивным.
  • Должен быть соблюден установленный законом срок, и этот срок варьируется от штата к штату. Например, в некоторых штатах, таких как Мэн, требуется двадцатилетний период, в то время как в других штатах, таких как Невада, требуется только пятилетний период.

Законы некоторых штатов о неправомерном владении также требуют, чтобы владелец платил налоги на недвижимость в течение периода незаконного владения. Если все эти элементы соблюдены, то владелец может подать иск о тихом титуле. Гражданский иск, используемый для определения права собственности на недвижимое имущество. В случае успеха владелец становится владельцем без какой-либо компенсации бывшему владельцу.

Неправомерное владение и претензии на право собственности часто возникают вокруг границ собственности, где одна сторона регулярно использовала собственность другой стороны из-за того, что забор был не на месте.Другие случаи связаны с претензиями, касающимися земли, принадлежащей людям, которые ее не посещают, например, земли, принадлежащей в отдаленном районе. Существуют и другие примеры в случаях выселения. Фактическое или конструктивное выселение законного арендатора, когда общий арендатор конструктивно или фактически выселяет других лиц с законными правами собственности. Помните, что все элементы неправомерного владения должны иметь место в течение всего установленного законом периода времени, чтобы иск о тихом праве собственности был успешным. Это означает, например, что если владелец проверяет собственность и находит там кого-то, владелец должен вмешиваться в эти элементы.Хозяин должен выселить нарушителя, и это можно сделать, вызвав полицию. Это нарушит требование непрерывности.

Недавний случай в Боулдере, штат Колорадо, побудил законодательный орган штата Колорадо существенно изменить законы штата о незаконном владении. В этом случае супружеская пара, состоящая из судьи и адвоката, выполнила требования о неправомерном владении и успешно подала иск о спокойном праве собственности. В этом случае враждебные собственники явно разбирались в законе.Фактические владельцы собственности купили землю много лет назад, чтобы построить будущий дом престарелых. Ознакомьтесь с примечанием 8.59 «Гиперссылка: вопрос этики» и посмотрите, не считаете ли вы, что законодательный орган Колорадо слишком остро отреагировал.

Интересы и объем

Владение недвижимостью влечет за собой множество обязанностей, а также возможность получения большой прибыли и большой ответственности. Важно осознавать обязанности, связанные с владением имуществом, и научиться защищать себя от потенциальной ответственности, связанной с этим.Например, если на вашей недвижимости будет обнаружено место хранения токсичных отходов, вы вполне можете нести ответственность за его очистку, даже если вы не знали, что такое место было там, когда вы покупали землю. Каждый покупатель недвижимости обязан проявлять должную осмотрительность. Обязанность проявлять осторожность, налагаемая на потенциальных покупателей недвижимости, проявлять разумное суждение или осмотрительность при проверке имущества на наличие дефектов. при покупке земли. Идея состоит в том, что вы должны были знать о сайте, если его можно было обнаружить при осмотре.Знание этого, а также знакомство с федеральным Законом о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсациях и ответственности (CERCLA). покупать землю «невидимо» или, по крайней мере, без профессионального инспектора, которому мы доверяем. Но что, если старая свалка токсичных отходов находится на участке, который вы хотите продать? Вы будете обязаны сообщить потенциальным покупателям о таком дефекте земли до передачи права собственности.

Кроме того, мы должны учитывать обязанности землевладельцев по отношению к другим людям, въезжающим на землю. Каковы наши обязанности перед людьми, которые посещают наш дом? Или наше торговое заведение? Что, если они не приглашены, а вместо этого являются нарушителями? Эти обязанности землевладельцев будут варьироваться в зависимости от статуса лица, пострадавшего.

Что, если бы на земле, которой вы когда-то владели, был обнаружен золотой рудник? Можете ли вы извлечь выгоду из этого открытия? Вероятно, нет, если вы передали полное право собственности кому-то другому.

Как показывают эти примеры, важно знать обязанности землевладельцев , как ограничить ответственность , связанную с владением землей, и когда происходит прекращение ответственности. Эти типы вопросов могут быть рассмотрены более полно, когда мы рассматриваем интересы собственности.

Кроме того, важно знать, как владелец недвижимости может использовать собственность, или объем его или ее прав. Подумайте над такими вопросами: если бы вы владели земельным участком в центре города, могли бы вы построить многоквартирный дом, который блокирует свет соседнего землевладельца? Или, если вы владеете участком необработанной земли, где вы обнаружили нефть, можете ли вы бурить на своей земле, если она выкачивает нефть из-под земли вашего соседа или если это приводит к обрушению земли вашего соседа из-за отсутствия подземной поддержки? Если вы живете на береговой линии, а ваш сосед строит дамбу, из-за которой линия вашей прибрежной собственности разрушается, так что с годами размер вашей собственности уменьшается, есть ли у вас иск против соседа? И наоборот, если приливы и отливы воды вдоль береговой линии увеличивают вашу собственность из-за естественного прироста, владеете ли вы «новой» собственностью, даже если она не была частью первоначальной покупки? Рассмотрим водные споры, которые являются очень горячей темой в западных штатах.Если вы живете рядом с рекой, можете ли вы отвести весь поток воды, даже если вы хотели отвести его по капризной причине? Представьте, что вы мечтали об очень большом частном аквапарке для своей семьи, но вам понадобилась вся вода в реке, которая примыкала к вашему участку, чтобы воплотить эту мечту в реальность. Если вы отведете всю эту воду, другие прибрежные владельцы вполне могут предъявить претензии. Что, если бы это был засушливый год, и вы полагались на речную воду для орошения своих коммерческих культур, но находящийся под угрозой исчезновения лосось в реке нуждался в воде для своей среды обитания? Можете ли вы взять воду для своего урожая или воду нужно оставить в реке для вымирающего лосося? Эти типы юридических вопросов могут быть решены, когда мы рассмотрим объем прав.

В следующих разделах рассматриваются обязанности землевладельцев, доли собственности и объем интересов в отношении недвижимого имущества.

Обязанности землевладельцев

Землевладельцы несут разные обязанности по отношению к разным типам людей, въезжающих на их землю. Эти обязанности различаются в зависимости от того, является ли человек нарушителем, лицензиатом или приглашенным.

Нарушитель лицо, которое добровольно, преднамеренно вторгается на чужую землю без разрешения или привилегии.это человек, который добровольно, преднамеренно входит в землю другого без разрешения или привилегии. Собственник земли обязан не причинять умышленно вреда нарушителю. Например, мины-ловушки, ловушки и тому подобное просто запрещены. Нарушители, пострадавшие от такой ловушки, имеют право требования к помещику о возмещении вреда.

Лицензиат Тот, у кого есть разрешение находиться на земле. это тот, кто имеет разрешение находиться на земле. Землевладельцы несут более высокую обязанность заботиться о таком человеке.Мало того, что землевладелец не должен намеренно причинять вред лицензиату, он также должен предупредить лицензиата об известных дефектах. Например, если землевладелец знает, что ступеньки к его или ее крыльцу обледенели, он или она обязан предупредить лицензиата, например, приехавшего в гости друга, о том, что эти ступеньки обледенели. Невыполнение этого требования может повлечь за собой ответственность собственника земли.

Приглашенный Тот, кто вошел в недвижимость по приглашению. это тот, кто вошел в недвижимое имущество по приглашению. Предприятия разослали приглашения населению.Общественные места разослали приглашения для публики. Любой, кто приходит по приглашению владельца, является приглашенным. Землевладельцы должны осматривать свое имущество на наличие дефектов, устранять дефекты при их обнаружении и предупреждать приглашенных о таких дефектах. Вот почему вы увидите знак «Осторожно» на полу в продуктовом магазине после того, как его вытерли или после того, как пролилась жидкость.

Права собственности на недвижимое имущество

В недвижимом имуществе могут находиться различные виды долей.Например, недвижимое имущество может принадлежать без ограничений, только в соответствии с местными законами, законами штата и федеральными законами. Либо доли собственности могут быть более узкими при соблюдении условий, нарушение которых может привести к утрате этих долей собственности.

Наиболее полная доля собственности представлена ​​простой абсолютной платой Форма собственности на недвижимое имущество, при которой владелец имеет абсолютную собственность с учетом юридических ограничений на использование (например, зонирование). доля собственности, признанная законом.Как правило, если кто-то хочет купить недвижимость, он или она хочет купить недвижимость за абсолютную плату.

Сравните это с отменяемой платой. Плата простая отменяемая Форма собственности, основанная на условии или ограничении, нарушение которого может привести к потере права собственности. зависит от условия права собственности или какого-либо будущего события. Например, если вы пожертвовали землю «городу Нэшвилл, пока она используется в качестве общественной зеленой дорожки», то земля будет принадлежать городу Нэшвиллу за отчуждаемую плату, если только он не решит сделать что-то еще с землей. земли, кроме того, сохранить его как общественную зеленую дорожку.Как только это условие будет нарушено, земля вернется либо к первоначальному владельцу, либо к тому, кто владел реверсивным интересом Будущий интерес к недвижимости, который является будущим интересом к недвижимости.

Другим долевым участием является пожизненное право владения Посессорное право на недвижимое имущество, измеряемое сроком жизни лица, имеющего пожизненное право (правополучатель). Этот интерес измеряется продолжительностью жизни владельца пожизненного имущества. Если вы хотели предоставить права собственности на недвижимое имущество своей матери на всю ее жизнь, но затем ожидали, что имущество будет возвращено вам после ее смерти, вы могли бы предоставить ей пожизненное имущество.Точно так же обычная инвестиция, известная как обратная ипотека. Тип ипотеки, который позволяет продавцу недвижимости реализовать долю в собственности, сохраняя при этом владение до смерти в обмен на долю владения, использует концепцию пожизненной недвижимости. Обратная ипотека — это соглашение, при котором покупатель недвижимости соглашается позволить продавцу собственности сохранить владение собственностью в течение определенного периода времени (например, до конца своей жизни) в обмен на возможность купить имущество по сегодняшней цене.Это может быть привлекательной инвестицией, если инвестор считает, что стоимость имущества в будущем возрастет, и если инвестор не нуждается в немедленном владении имуществом. Эти договоренности, по сути, делают ставку на ожидаемую продолжительность жизни продавцов недвижимости, предоставляя им пожизненное имущество в собственности. Однако иногда это приводит к обратным результатам. См. примечание 8.70 «Гиперссылка: обратная ипотека» для примера продавца, который пережил своего инвестора в таком соглашении.

Иногда более чем один владелец владеет долей в собственности.Законодательством признаются несколько видов долевого участия. Эти интересы собственности важны для вопросов владения, права передачи, права на прибыль от земли и ответственности. Например, совместная арендаДоля собственности, при которой все собственники имеют неделимую долю в собственности, равные права владения и отчуждаемую долю. описывает долю собственности, в которой все владельцы имеют неделимую долю собственности, равные права владения и отчуждаемую долю собственности, которая может быть передана после смерти.интерес. Сравните это с совместной арендойДоля собственности, в которой выживший владелец имеет право наследования., которая описывает долю собственности, в которой оставшийся в живых владелец имеет право наследованияПраво преемника приобретать долю собственности в случае смерти совместный арендатор.. Представьте, что вы владеете золотым рудником со своим партнером Фрэнком. Что бы вы предпочли: совместное проживание или совместная аренда? Вы бы предпочли иметь совместную аренду, потому что, если Фрэнк умрет, его доля в золотом руднике будет принадлежать вам, а не его наследникам.В конце концов, вы можете не хотеть быть партнером внука Фрэнка (или кого-то еще), но это именно то, что может случиться с общей арендой. Точно так же аренда в целом Тип совместной аренды, которая может иметь место только между мужем и женой. включает право на оставление в живых, но оно может иметь место только между мужем и женой. Эта концепция признается в некоторых штатах, но не во всех штатах.

Эти разные интересы создаются специальной формулировкой в ​​документе о передаче.Чтобы создать совместную аренду, формулировка была бы «Джону и Фрэнку», если бы Джон и Фрэнк были совладельцами. Однако, если предполагается совместная аренда, передача должна быть более конкретной, например: «Джону и Фрэнку, с правом наследования». Обратите внимание, что Джон и Фрэнк не могли получить выгоду от аренды в полном объеме, если только они не жили в штате, признавающем однополые браки, и если они на самом деле не были женаты. Более того, такие вопросы в наших судах еще не возникали, потому что юридическое понятие однополых браков все еще находится в зачаточном состоянии и во многих штатах еще не признано законом.

Обратите внимание, что арендатор в общей аренде может продать или передать свои права, не спрашивая разрешения у своего соарендатора. Представьте, что вы владели фермой со своим лучшим другом. Сначала вы соглашаетесь заниматься только методами органического земледелия. Позже ваш друг хочет перейти к традиционным методам ведения сельского хозяйства. Поскольку вы не хотите участвовать в распылении пестицидов или гербицидов на земле, вы решаете продать свои доли кому-то другому. Даже если ваш друг выступает против продажи, он не может ее заблокировать.Это связано с тем, что соарендаторы в общей аренде имеют одностороннее право передавать свои доли в собственности. Представьте себе позже, что кто-то, работающий на этой земле, сильно заболел из-за распыленного там пестицида после того, как вы продали свою долю. Вы не будете нести ответственность за любой ущерб, возникший в результате такого события, потому что ваша ответственность будет прекращена при продаже. Сравните это с совместной арендой, включая аренду в целом. Для передачи своих интересов требуется согласие и одобрение совладельца.В случае, если совместные арендаторы не согласны с использованием имущества или его распоряжением, суды могут вмешаться, чтобы предоставить метод раздела недвижимого имущества. земли, что, по сути, приводит к тому, что отдельные участки предоставляются отдельным арендаторам. Это превращает бывших совладельцев в смежных землевладельцев и позволяет им распоряжаться или использовать свою собственность по своему усмотрению, без каких-либо прав на собственность другого.

Объем интересов в недвижимом имуществе

Объем собственности имеет значение, поскольку он определяет, что можно (или нельзя) делать с землей.Поверхность земли и здания, которые примыкают к земле, имплицитно включаются, когда большинство людей рассматривают объем владения недвижимостью. Однако другие интересы могут быть проанализированы и переданы отдельно, включая права на недра или полезные ископаемые, а также право на свет или право на обзор. Более того, права на воду предоставляются по-разному, в зависимости от того, находится ли собственность на западе или востоке Соединенных Штатов. Кроме того, сервитуты и соглашения предоставляют определенные права лицам, не владеющим землей.

Права на недра или полезные ископаемые Права под фактической поверхностью земли, включая права на обнаруженные там полезные ископаемые. являются правами на вещества, находящиеся под фактической поверхностью земли. Если вы заинтересованы в бурении нефтяных скважин, но не хотите покупать каждый участок земли, на котором вы хотели бы спекулировать, то вы, вероятно, находитесь на рынке, чтобы купить или арендовать права на добычу полезных ископаемых. Это даст вам право добывать все, что вы найдете под поверхностью земли, и продавать это.

Права на воду в Соединенных Штатах определяются двумя разными способами. Вообще говоря, штаты к востоку от реки Миссисипи следуют доктрине прибрежных прав на воду. Право владельца собственности, прилегающей к источнику воды, использовать воду и обязанность делить этот водный путь с другими владельцами собственности, прилегающей к воде. кто живет рядом с водой, имеют право пользоваться водой. Вода распределяется между прибрежными владельцами. В совершенно иной схеме большинство западных штатов используют концепцию предварительного присвоения — схему распределения воды, которая предоставляет права на воду тому, кто первым ее использует., который предоставляет права тем, кто воспользовался этими правами «впервые». Более того, в соответствии с этой концепцией использование должно быть выгодным, а правообладателем не обязательно должен быть соседний землевладелец. Эта политика привела к неестественному использованию земли в западных штатах, где права на воду высоко ценятся из-за ее дефицита. Например, мы видим процветающие сельскохозяйственные угодья в чрезвычайно засушливом климате, потому что владельцы прав на воду хотят убедиться, что они сохраняют свои прежние права присвоения воды, используя ее с пользой (т.г., полив сельскохозяйственных культур). Если вода не используется с пользой в соответствии с доктриной предварительного присвоения, эти права могут быть утрачены. Предварительное присвоение — это, по сути, доктрина «используй или потеряешь». Более того, соседние землевладельцы в государствах предварительного присвоения могут не иметь никакого права использовать воду, протекающую по их земле. Действительно, такой исход встречается очень часто.

Сервитуты и ковенанты являются непосессорными интересами в недвижимом имуществе. Сервитут Невладельческий интерес в недвижимом имуществе.создается прямо или косвенно и, как правило, дает людям право использовать чужую землю для определенной цели. Например, коммунальным предприятиям обычно предоставляется сервитут для входа на чужую землю. Это позволяет коммунальным предприятиям обслуживать столбы, линии электропередач, кабельные линии и так далее. Другие примеры включают собственность, не имеющую выхода к морю, имеющую сервитут через другую часть собственности для подъездной дороги, или сервитут, предоставленный публике, чтобы пройти по чужой собственности, чтобы получить доступ к береговой линии.

Завет Добровольное ограничение собственника в использовании земли. является добровольным ограничением на использование земли. Общие соглашения — это правила ассоциаций домовладельцев, которые ограничивают права владельцев использовать свою землю определенным образом, часто в эстетических целях. Например, такие ковенанты могут требовать, чтобы дома, подпадающие под действие ковенанта, были окрашены только в определенные заранее одобренные цвета, или они могут содержать запреты на строительство плавательных бассейнов.

Некоторые ковенанты и сервитуты связаны с землей. Это означает, что ограничения на недвижимое имущество будут применяться к последующим владельцам недвижимого имущества., а это значит, что ограничения будут распространяться на последующих владельцев недвижимости. Применяется ли завет или сервитут к земле, зависит от типа предоставленных процентов.

Отношения арендодателя и арендатора

Арендное право Владельческое право на недвижимое имущество. могут быть созданы в недвижимом имуществе. Например, если вы снимаете квартиру, дом или комнату в общежитии на территории кампуса, вы являетесь арендатором с правом аренды. В таких отношениях вы являетесь арендатором Посессорная собственность или право аренды на землю.а собственником является арендодатель. Владелец недвижимого имущества, который сдает в аренду право владения арендатору.. Аренда — это просто право владения с определенными правами и обязанностями, которые обычно указываются в договоре аренды. Договор о праве владения землей. Например, арендатор имеет право на исключительное владение недвижимым имуществом и обязан соблюдать правила проживания, установленные арендодателем, а арендодатель по договору аренды жилого помещения имеет право на получение арендной платы и обязанность убедиться, что помещение пригодно для проживания.Если одна сторона не выполняет требования по договору аренды, другая сторона может обратиться за правовой защитой. Например, если арендатор не платит арендную плату, то арендодатель может на законных основаниях выселить владельца с земли. арендатора из помещения, даже если срок аренды не истек. Как и другие права на недвижимое имущество, договоры аренды, как правило, должны быть оформлены в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу против ответчика.

Могут быть созданы различные типы аренды. Наиболее распространенными видами аренды, вероятно, являются аренда на годы и периодическая аренда.Аренда на годы Аренда, которая длится в течение определенного, определенного периода времени. это просто аренда, которая длится в течение определенного, определенного периода времени. Когда вы снимаете квартиру, вы можете подписать договор аренды на девять месяцев, чтобы отразить учебный год. Это будет аренда на годы, даже если срок аренды составляет менее одного года. Периодическая аренда Аренда, которая просто действует в течение определенного периода времени, а затем автоматически продлевается, если она не прекращается арендодателем или арендатором., с другой стороны, это аренда, которая просто действует в течение определенного периода времени, а затем автоматически продлевается, если она не прекращается арендодателем или арендатором. Например, годовая аренда может стать периодической арендой, если ни одна из сторон не расторгнет договор. Представьте, что у вас есть годичный договор аренды, но вы не съехали в конце года, а арендодатель продолжал принимать арендную плату и не предпринял никаких действий по расторжению договора аренды. Будет заключен новый договор аренды сроком на один год. Менее распространенными типами аренды являются аренда по желанию. Аренда без определенного фиксированного периода времени и может быть прекращена по желанию либо арендодателя, либо арендатора., которая представляет собой аренду на неопределенный период времени и может быть прекращена по желанию арендодателя или арендатора, и аренда с дозволением Аренда, которая возникает, когда арендатор остается в собственности после того, как право владения закончилось и без согласие арендодателя., который представляет собой аренду, которая возникает, когда арендатор остается в собственности после прекращения права владения и без согласия арендодателя.

Аренда может быть создана для жилых или коммерческих целей.Коммерческая аренда обычно длится дольше, чем аренда жилья. Например, нередко можно услышать об аренде коммерческой недвижимости сроком на пять, десять, двадцать пять или даже девяносто девять лет. Многие из тех же обязанностей и обязанностей существуют с коммерческой арендой, но есть некоторые важные различия. Например, коммерческий арендатор может потребовать, чтобы арендодатель отказался сдавать аренду конкуренту арендатора в том же здании. Например, если магазин для гольфа расположен в торговом центре, в качестве условия аренды может быть указано, что арендодатель воздерживается от сдачи в аренду других торговых площадей конкурирующему магазину для гольфа в том же торговом центре.

Арендные права могут быть переуступлены, если эти права прямо не ограничены договором аренды. Это означает, что права, переданные по аренде, которая является договором, могут быть переданы другой стороне путем уступки. Возможность передачи прав, переданных по договору, другой стороне, если в договоре аренды не существует явного ограничения на уступку. Вы, возможно, видели ограничения на переуступку в вашей собственной аренде жилья в виде пункта о запрете субаренды. Коммерческая аренда обычно содержит ограничение на переуступку. Пункт, который запрещает сторонам передавать права, передаваемые по договору, другой стороне.без разрешения хозяина.

Так же, как владелец недвижимого имущества может продать часть или все свои доли, любая доля собственности в недвижимом имуществе также может быть сдана в аренду. Например, кто-то, кто владеет правами на недропользование земли, может сдать в аренду право бурения на нефть или газ другому лицу.

Ключевые выводы

Недвижимость может быть приобретена путем покупки, наследования, дарения или незаконного владения. Владельцы собственности должны знать широту и пределы своих интересов собственности, чтобы понимать свои права на прибыль, полученную от земли, и свою ответственность, возникающую в результате использования их земли.Права на землю могут быть абсолютными, условными или временными. Кроме того, совладельцы могут иметь разные права в зависимости от формы собственности. Сфера интересов в отношении земли может включать в себя поверхность и примыкающие к ней здания, в то время как другие интересы могут быть отделены и переданы отдельно, например, права на недра и права на воду. Сервитуты и соглашения в отношении недвижимого имущества передают непосессорные интересы. Интересы аренды являются посессорными, несобственными интересами.

Упражнения

  1. Согласны ли вы с тем, что ценность земли — это только ее прибыль? Если нет, то что делает землю ценной? Есть ли у него «внутренняя» ценность, не имеющая ничего общего с человеческой выгодой?
  2. Взгляните на этот современный взгляд на неприятное правонарушение.Некоторые землевладельцы побережья Мексиканского залива подали иск против энергетических компаний за выброс углерода, утверждая, что углерод привел к глобальному потеплению, которое затем привело к повышению уровня моря, что затем привело к необычайной свирепости и силе урагана Катрина. Окружной суд отклонил дело, но коллегия из трех судей Пятого округа отменила его, заявив, что землевладельцы имеют право продолжать дело и что иск подлежит рассмотрению в судебном порядке. Считаете ли вы, что это обоснованное заявление о неприятности? Почему или почему нет?
  3. Считаете ли вы, что неправомерное владение должно быть отменено? Почему или почему нет? Если вы обнаружили скваттера на своей земле, что вы должны сделать, чтобы защитить свой титул?
  4. Какой тип должной осмотрительности может быть выполнен, чтобы гарантировать, что имущество не содержит закопанной свалки токсичных отходов?
  5. Классифицировать следующих лиц как правонарушителей, лицензиатов или лиц, приглашенных для определения долга землевладельца:

    1. Почтальон
    2. Покупатель в Wal-Mart
    3. Человек, который пересекает вашу землю, чтобы добраться до другой стороны, без вашего разрешения
  6. Подумайте о ситуации, в которой вы бы даровали пожизненное наследство кому-то в собственности, которой вы владеете.Чем эта ситуация отличается от сдачи недвижимости арендатору?
  7. Найдите в газете статью об ответственности, вытекающей из владения недвижимым имуществом. Считаете ли вы, что землевладелец должен нести ответственность в случае, если вы обнаружили? Почему или почему нет?
  8. Какие преимущества вы видите как для арендодателя, так и для арендатора в чрезвычайно длительной аренде? Каковы риски?

Процесс приобретения земли в недвижимости

Приобретение земли – один из важнейших аспектов выигрышной сделки с недвижимостью.Несмотря на этот неоспоримый факт, удивительно, как много инвесторов не знакомы с тем, как это делается. Часть сделки с недвижимостью, связанная с приобретением земли, помогает определить безопасные и законные способы использования и улучшения вашей земли, и когда этот первый шаг сделан правильно, именно здесь можно заработать больше всего денег на недвижимости. Мы хотели бы познакомить наших читателей с шагами, которые вы должны предпринять от начала до конца, чтобы убедиться, что вы получаете максимальную отдачу от своей покупки.

Точно определите, для чего вам нужна земля

Как и в любом другом деле, в этом процессе часто можно упустить самый простой первый шаг, что приведет к множеству проблем в будущем. Прежде всего, прежде чем вы начнете искать землю, которую ищете, у вас должен быть четкий план того, что вы хотели бы с ней сделать. Допустим, вы думаете, что хотели бы построить дом, но вам неясно, как будет выглядеть процесс строительства. Было бы обидно, если бы вы купили идеальную недвижимость только для того, чтобы потом узнать, что законы о зонировании не позволяют вам построить ключевую часть вашего нового дома.Точное знание того, что вы хотите, еще до того, как вы начнете поиск, сэкономит вам много времени и гарантирует, что вы не упустите ни одной возможности.

Имейте наготове бюджет

Когда дело доходит до вашего бюджета, вы никогда не захотите рисковать. Сделайте себе одолжение, проведя небольшое исследование того, как авансовые платежи, затраты на преобразование и другие забытые шаги могут повлиять на вашу общую цену, особенно при покупке необработанной земли. Это напрямую зависит от вашего первого шага, который заключается в точном знании типа здания, которое вы планируете построить.Если у вас есть четкое представление о ваших намерениях и минимальном и максимальном бюджете, рассмотрите возможность консультации со строительной бригадой, чтобы получить еще более точные оценки.

Охота за землей

Теперь пора начинать поиски. Есть много способов начать, например, заручиться помощью агента по недвижимости, поискать в онлайн-списках недвижимости, даже просмотреть объявления в газете для надежных потенциальных клиентов. Вы будете наиболее эффективны, если будете чувствовать себя уверенно и комфортно, поэтому примите это во внимание, прежде чем начать.Обращение за профессиональной помощью может иметь огромное значение на этом этапе процесса, особенно если вы ищете землю в месте, где вы не живете, поскольку законы о районе и вопросы зонирования различаются от места к месту.

Due Diligence

В то время как агенты по недвижимости или подрядчики могут помочь вам с земельными вопросами, всегда важно также провести собственную комплексную проверку и изучить все возможности. Есть много вопросов, которые следует учитывать при работе с необработанной землей, таких как подъезд к вашей собственности по соседней дороге, канализация / септик (может ли собственность работать с септической системой?), Коммунальные службы рядом с местом и местные экологические ограничения, особенно для набережной. характеристики.Даже если продавцы предоставили вам обзор земли, найм геодезиста может быть вашим лучшим вариантом, чтобы помочь вашей строительной бригаде избежать досадных неудач.

Сделать предложение и просмотреть варианты финансирования

Только после всего этого вы, наконец, сможете сделать предложение! Эмпирическое правило заключается в том, чтобы начать с малого и вести переговоры до тех пор, пока вы идете. Помните, что стоимость земли будет расти по мере ее развития. (Большинство необработанных земельных участков продаются за 85% от первоначальной запрашиваемой цены.) Если вы не можете купить землю сразу, ничего страшного.Это обычное дело, когда первоначальный взнос составляет 25-50%. Вы могли бы рассмотреть традиционного кредитора или даже финансирование владельца; покупка земли через продавца может быть выгодной при определенных обстоятельствах. Всегда обсуждайте все окончательные решения с вашим адвокатом по недвижимости. Теперь, когда вы расставили все точки над буквами «И» и перечеркнули буквы «Т», вы завершите сделку, подписав договор на землю, передав документ на свою землю и получив заключительное заявление на вашу новую землю.

Работа в команде

Важно очень внимательно отнестись к этой части процесса, чтобы вы могли настроить себя на успех, а работа с командой проверенных профессионалов может быть на вес золота.Команда NRIA по приобретению земли уникальна тем, что выявляет возможности до того, как они появятся на рынке. Поиск засыпки или пустующих участков в популярных городских центрах, таких как Филадельфия, — это особый талант NRIA, который создает мгновенную ценность для инвесторов.

Работа с такой командой, как NRIA, которая с самого начала культивирует такие нишевые преимущества, может быть огромным преимуществом.

Разное

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован.

Семейный блог Ирины Поляковой Semyablog.ru® 2019. При использовании материалов сайта укажите, пожалуйста, прямую ссылку на источник.Карта сайта